Wyceny nieruchomości – dla kogo i przez kogo?

czerwony domZa każdym razem, kiedy mamy potrzebę sporządzenia wyceny nieruchomości, musimy wiedzieć w jakim celu jest ona dokonywana. Nie wszyscy bowiem zdają sobie sprawę z tego, że każde tego typu przedsięwzięcie musi mieć swój powód i ściśle według niego być przeprowadzane. Najczęściej stosowanymi celami, dla których zlecane są wyceny nieruchomości to: kupno lub sprzedaż nieruchomości, konieczność zabezpieczenia kredytu bankowego, przekształcenie prawa do lokalu ze spółdzielczego we własnościowe, aktualizacja opłaty wynikającej z tytułu użytkowania wieczystego, chęć zwiększenia inwestycji na nieruchomość, wycena na potrzeby biur rachunkowych, ubezpieczenie majątkowe, podział majątku, egzekucja z nieruchomości czy też wycena szkód w przypadku konkretnego obiektu.

Konieczność dokonywania wyceny wartości posiadanego przez siebie mienia nie tylko wynika bezpośrednio z samych przepisów prawnych, ale i samej konieczności dokonywania nieustannych wyborów w stosunku do posiadanego przez siebie majątku, dlatego też nierzadko okazuje się, że oszacowanie jego wartości jest konieczne, aby jakiekolwiek decyzje mogłyby zostać wprowadzone w życie. Ze względu na to, że bardzo często konieczność podejmowania tego typu kroków zlecana jest przez instytucje państwowe, sądy i banki, wyceny nieruchomości może dokonywać jedynie rzeczoznawca majątkowy, który posiada określone uprawnienia i prawne narzędzia do legalnego działania. Co jednak należałoby zrobić, aby możliwe było wykonywanie zawodu rzeczoznawcy? Przede wszystkim należy pamiętać, że możliwość legalnej pracy pojawia się dopiero po pojawieniu się wpisu z nazwiskiem, imieniem oraz indywidualnym numerem konkretnego pracownika w centralnym rejestrze rzeczoznawców. Ze względu na to, że rejestr prowadzony jest przez właściwe ministerstwo do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej, każdy kto chce zweryfikować wiarygodność wybranego przez siebie rzeczoznawcy może sprawdzić najważniejsze informacje właśnie w tego typu miejscach.

Cały proces zdobywania uprawnień do wykonywania tego typu zawodu musi być poprzedzone długimi i nierzadko żmudnymi przygotowaniami. Kandydat na rzeczoznawcę majątkowego musi bowiem zdobyć w pierwszej kolejności wykształcenie wyższe magisterskie, ukończyć studia podyplomowe oraz odbyć przynajmniej roczną praktykę zawodową w miejscach, które albo są odgórnie określone, albo zajmują się tematyką stricte nieruchomościową. Dodatkową przeszkodą jest także bardzo dobre zdanie wieloetapowego egzaminu państwowego przed surową komisją, ale warto podjąć tego typu trud, ponieważ uzyskane uprawnienia pozwalają nie tylko na szacowanie wartości mieszkań czy domów, ale i gruntów, maszyn oraz wszelkiego typu urządzeń, które są z nimi powiązane. Rzeczoznawca majątkowy dokonuje także ekspertyz budowlanych oraz opinii, a wnioski dotyczące wyceny konkretnego obiektu umieszcza on w sporządzanym przez siebie operacie szacunkowym. Tego typu dokument ma moc prawną i opatrzony jest pieczęcią każdego rzeczoznawcy, dlatego też może być wykorzystywany w bankach oraz instytucjach państwowych, gdzie jest jak najbardziej honorowany.

wnętrze apartamentuOperaty szacunkowe zawierają zazwyczaj podstawowe informacje dotyczące wycenianej nieruchomości, takie jak jej parametry, typ budownictwa, bezpośrednie otoczenie oraz stopień atrakcyjności względem niego. Dodatkowo rzeczoznawca majątkowy musi zawrzeć w tego typu dokumencie informacje wynikające z przeprowadzonej przez siebie analizy rynku odnoszącej się bezpośrednio do szacowanej nieruchomości. Wnioski końcowe zawierające już ostateczną decyzję co do ceny danego domu, mieszkania, gruntu, lokalu użytkowego czy maszyny muszą być poprzedzone precyzyjnymi obliczeniami, dlatego też i one muszą być uwzględnione podczas spisywania operatu szacunkowego. Rzeczoznawca w dokumencie pokazuje więc sposób przeliczania ceny, opisuje też i charakteryzuje pokrótce metodę dokonywania wyceny nieruchomości, ze względu na to, że metod i technik jest przynajmniej kilka. Najważniejsze metody sporządzania wyceny to przede wszystkim metoda porównawcza, metoda dochodowa, metoda kosztowa oraz podejście mieszane wykorzystujące poszczególne elementy wcześniejszych trzech metod. Warto wspomnieć, że spośród wszystkich metod najczęściej wybieraną jest bez wątpienia metoda porównawcza, która wydaje się być najłatwiejszą do zweryfikowania i do przeprowadzenia.

Przed dokonaniem ostatecznej wyceny rzeczoznawca zwykle wybiera się na wizję lokalną, która jest jedną z podstawowych etapów całej, złożonej, pracy. Jest też ona konieczna, aby możliwe było wyznaczenie i określenie podstawowych zmiennych, posiadających niebagatelne znaczenie w kontekście oceniania stopnia atrakcyjności konkretnej zabudowy. Niezwykle ważne są bowiem takie informacje, jak bezpośrednie otoczenie, atrakcyjność środowiska naturalnego, zapisy w planach lokalnego zagospodarowania przestrzeni, bezpieczeństwo okolicy, swoboda dojazdu, dostęp do wszelkiego rodzaju mediów, bezpośrednia lokalizacja przy dużym mieście lub ściśle w jego centrum, bogactwo komunikacyjne, nowoczesność zabudowy, przeprowadzone remonty, szczelność instalacji i okien, ilość i układ pomieszczeń oraz czynniki, które są ważne, ale nie zależą bezpośrednio od właścicieli lokalu czy władz miasta, takie jak na przykład zasoby potencjalnych nabywców, które są zależne bezpośrednio od Państwa. Może się bowiem okazać, że władze nie wspierają swoich obywateli podczas pozyskiwania kredytów, ustanawiania hipoteki czy też regulowania wysokości podatków, dlatego też może się okazać, że lokal nie znajdzie nabywcy ze względu na to, że zasobność jego portfela skutecznie mu to uniemożliwia. Wyceny nieruchomości są więc uzależnione także od takich elementów, które z pozoru mogą okazywać się nieznaczące lub bez większego związku. Nie mniej ważne są także wszelkiego typu dokumenty, które dostarczane są rzeczoznawcy przez zleceniodawcę, ponieważ zdecydowanie skraca to czas pracy oraz ułatwia gromadzenie najważniejszych informacji dotyczących konkretnej nieruchomości.